家の直売で、納得の価格

今回の家、敷地の広さは、１６坪、５３㎡です。

ここに最大の広さの部屋を作ると、どのくらいの広さの部屋ができるでしょうか？

16坪×建ぺい率80％＝12.8坪→25.6畳

つまり、敷地に建てられる最大限の広さは、２５．６畳分の広さ、敷地が狭い割には、結構広いですね。

  しかし、実際には、階段のように絶対に必要なもの、WCのように是非その階に欲しいもの、さらに、構造上必要な柱などが出てきて、室内は思ったほど広くはなりません。

今回、階段は、面積効率を考えらせん階段としました。

さらに、以前、屋上庭園のところでも書きましたが、構造を鉄骨造にすることで強度を増すことで邪魔な柱は室内に出てこないようにしました。

その結果、この家で一番広いLDKは、柱無しの２３畳の広さを確保できました。階段もLDKに対して開放的に作ったので、その分まで広く見えます。

らせん階段の上には、トップライトもついて、部屋の奥まで明るくてかなり気持ちいいです。とても、敷地面積１６坪の狭小敷地には見えません。

ローコスト住宅であっても、ゆとりは欲しいものです。ローコストならではの工夫がゆとりに変わる家、オススメです。

下町の設計士　かなや設計　金谷直政

考えなおしませんか、今までの家づくり

家の直売は、建設費がリーズナブルなので、その分ゆとりの場所を作ることができます。

ゆとりのひとつが、屋上庭園です。

通常のローコスト建築は、ローコストがゆえに我慢をしなければならないことがあります。そのひとつが、屋上。

「家の直売」では、生活の質までは落とすローコストには反対です。むしろ、安くなった分ゆとりを感じられる生活をめざします。

ゆとりを感じる生活のために構造を鉄骨にすること！

ちょっと、？な感じでしょうか？

しかし、構造的に強くすることで屋上に土を乗せ、屋上庭園を造ることが可能になります。もちろん鉄骨屋さんにも直接発注なので非常にリーズナブルに鉄骨造が可能になっています。

ここ、都市部であっても幹線道路から１本入ると２階建ての建物が多いです。写真の高さから周りを見渡すと、はるか遠くまで見え、都会にいながら地平線が見えて、まるで別荘にいるような感覚です。

この空間、単なる屋根というだけではなく、野菜をつくったり、ガーデニングをやったり、バーベキューを楽しんだり、まるで第３のリビングのように使うことが可能です。

ローコストでも我慢をしない、生活を楽しむ家作り　オススメです

下町の設計士　かなや設計　金谷直政

考えなおしませんか、今までの家づくり

ちょっと（いや、かなり）間が開いてしまいました。

人と人がつくる家プロジェクトのその後です。

リアルタイムで報告してきましたが、家はできたのでしょうか、それとも・・・・

ジャーン（ありきたりの効果音ですが・・・）

都内で土地付一戸建てはできました。

振り返って見ると。着工時はまだ、未曾有（死語ですかね）の不況の前で、景気が良かった頃です。その為、見積もり金額も高かったです。もし今同じ建物を建てれば、例えば、鉄骨屋さんのおじさんが言っていましたが、鉄骨だけでもあと１００万円は安くなりました。全体では、数百万円安くなったでしょうか？（苦笑）

そういった今思うと割高だった工事費は、結局いくらだったでしょうか？

２４００万円でした！

ちゃんと、予算内に収まりました。

東京２３区で土地付４，０００万円は可能でした。

完成の姿を載せておきます。

これから、この家の詳細を、少しずつ載せていきます。

下町の建築士　かなや設計　金谷直政

「家の直売」プロジェクト、現場は外壁の下地が終わりました。今日のテーマは、

家を建てるのは誰のため？

もちろん家を建てる建築主のためです。しかし現実は必ずしもそうではないようです。

家の工事には大工、鳶（とび）、塗装業者等の工事をする人が必要です。一件の家で２０種ほどの業種がかかわります。しかし、建築主が直接彼らに仕事を依頼することは稀で、大体は、住宅メーカーや工務店に依頼することになります。

ここで疑問が、住宅メーカーや工務店は家を作っていると言えるのでしょうか？

住宅メーカーや工務店などの会社は実際の工事はしていないのです。工事のほとんどは下請けに出し、マネージメント（業界では「管理」といいます）の報酬を得ているのです。下請けに払う工事費とマネージメント料の合計とそれにかかる消費税が工事費になっています。疑問に思うのは、

①マネージメント料が妥当か？

②下請けに支払っている工事費は妥当か？

の二点です。まず①のマネージメント料については高すぎるのではと思います。元請業者としての会社の形をとることからさまざまな経費が発生するのがその原因でしょうが、建築主が負担する額が多過ぎると思います。今日の家づくりは住宅メーカーや工務店のためになっているような気がします。

次に②の下請けの工事費については、職人がちゃんと仕事をできる工事費なのかが疑問です。業者によっては1万円/人・日（一人一日で一万円！）で職人に仕事をさせていると聞きます。もちろんこんな金額で責任のある仕事ができるわけはありません。

家の建て方、考え直してみませんか？

質を下げずにコストを下げる「家の直売」プロジェクト

かなや設計代表　建築家　金谷直政

住宅の消費税って、高いですよね。

例えば２０００万円の家なら、消費税だけでも１００万円もかかってしまいます。５％なら、しょうがないかですけど、１００万円となると大きいです。下手をすると車が買えるほど、主婦の方なら、１年のパート分に相当する金額です。その消費税がかからない住宅の建て方があるとすればいかがですか？そんな方法があると思いますか？

結論から言うと。「消費税がかからない家」は可能です。

その方法のひとつが「住宅の直売」です。通常、消費税は、ものの販売や、サービスにかかります。

住宅１件建てるのに、消費税は幾重にもかかっているのです。例えば、金物を例に説明すると、

・金物メーカーが、問屋に販売するとき、消費税がかかる

・問屋が工事業者に販売するとき、消費税がかかる。

・工事業者が、工務店やメーカーの仕事をするとき、消費税がかかる。

・最後に、建物全体に住宅メーカーや工務店の消費税がかかる。

更に、細かいことを言えば、金物メーカーが資材を購入するときにも消費税がかかっています。つまり、少なくとも４重以上も消費税がかかっているのです。

その消費税を無くす方法は、簡単です。

直接買えばいいんです。「直売の家」の場合、直接職人に頼むので、最後の一番大きい消費税がかからなくなります。言ってしまえば簡単な話ですが、これだけで１００万円も違ってくるのです。いかがですか？直売のメリットの一部をちょっと詳しく紹介しました。

現場は、ようやく内装の工程に入ってきました。写真は、外壁を張ったあとに断熱材を吹いた状態です。

質を下げずにコストを下げる「住宅の直売」プロジェクト

かなや設計代表　建築家　金谷直政

鉄骨が組みあがり、建物の大きさがイメージできるようになってきました。 ここまで来たのも、職人さん方が、力を貸してくれたからです。そんな職人の方々に感謝の気持と、これからもよろしくお願いします。と言う気持から、上棟式をとりおこないました。いつもは、職人さんの仕事をしている姿だけを見ていますが、この日は、皆さんに料理とお酒を楽しんでもらっていつもの労をねぎらいます。お酒が進むにつれ、昔の苦労話や、これからの仕事への不安など、普段は聞けない話などが出てきて、いい時間を一緒に過ごすことができました。昔は、上棟式は結構あったが、最近はほとんどなくなっているとのことでしたが、一軒の家を建てるために一緒に働く人たちが、一堂に会する場をもてたことがとっても良かったと改めて思いました。

ローコストの家だからといって、心の通わない現場でお互いに働くと言うのは違和感があります。気持ちよく働いて、いい建物を建てる、環境つくりをして、無駄を省き合理化するところはしっかり合理化する。「住宅の直売」で大切にしていきたいところです。

この日は、朝から雨が降っていたが、上棟したばかりの現場は、屋根がかかっていたので、滞りなく式も終わり、お開きになる頃には、雨も上がって、正面で記念写真を撮りました。

みんなのいい笑顔で会が終わって良いいちにちでしたヽ(´▽｀)/

これからもよろしく、お願いします。

かなや設計代表　建築家　金谷直政

鉄骨の建て方（たてかた）が完了しましたヽ(´▽｀)/

建て方とは、建物の柱と梁を現場で組み上げる事

木造でも鉄骨でも、工場で加工したものを現場に運び一気に組み上げるのでこのときに工事が目に見えて進んだと実感できる瞬間なのです

建て方を終えると上棟（じょうとう）と言い、場合によっては上棟式を行います

鉄骨を作った鉄工所の社長は、正面の入り組んだ梁を見て

「これは、芸術だよ」

と考え深げに見上げていました。

造った人の感激の言葉を隣にいて聴いていると、丁寧に作ってくれているんだなという確信がもてます。そして、一緒に造っているんだなぁ～という、実感がジワッと沸いてきます

かなや設計代表　建築家　金谷直政

配筋と型枠をやる予定だった職人が居なくなって、別の職人にお願いし、現場が再開しました。

若干遅れましたが、何とか年内に基礎のコンクリート打ちを終えることができました。

これからはだんだんと、作ったものが目に見えてくるので、楽しいところです。

さて、職人の方と話をしながら作るのも、「産直の家」の楽しさのひとつです。

今日は、この家に住む中学生の長男が書いた星座を、左官屋さんにビー玉を埋め込んでもらい表現しました。

中学生「これ、北極星です。お願いします。」

左官屋さん「はいよ！」

って感じです。

この子が大人になっても輝くビー玉が、この子にとって何よりのクリスマスプレゼントになったのではないでしょうか？うれしそうな顔が印象的でした。

手前のビー玉はオリオン座。だそうです。

 住宅の工事は,トラブルが発生する場合があります。

「産直の家」では、トラブルが被害にならない仕組みがあります。


住宅は基礎の部分は鉄筋コンクリートでできています。

そして鉄筋コンクリートで特に重要なのが配筋（はいきん）です。
いい加減な配筋だと年数を経るごとに、また地震がおきたときに

被害が間違いなく現れてきます。

今回頼んだ職人は、あまり良い職人さんではありませんでした。

その分、検査と手直しを何度も何度もお願いすることになりました。
例えばこんな感じです。

「ここの鉄筋の定着は梁の中に35d確保してください。

曲がり部分は梁の真ん中以上まで飲み込ませてください。」

当たり前のことなのに、返ってくる言葉は、

「普通は、これで何も言われないけどな～」とか

「住宅メーカーの○○ハウスでは、これでいいと言われるよ」とか

言い訳をします。自分の間違いを正当化する態度にはあきれますが、

言っていることが本当だとすれば○○ハウスの建物は一体どうなるのかと
心配になります。

そんなやり取りとやり直しが繰り返され、辛抱強く訂正させていたら

「もうできません。やめます。」
と言って、いなくなってしまいました。

こちらもその方が良かったので、引き止めませんでした。

早速、別の職人を探し、残りの部分の配筋をやってもらいました。

今度の職人はしっかり配筋してくれ、わずか半日で終了しました。

その職人が、前の職人の仕事を見て。

「配筋の規則が一貫していなく、その場その場で適当にやっているね。」

とか
「梁の配筋のラインが通っていない。遠めで見るとすごく気になるネ。」

と言い、前の職人のやった部分も気になる部分は直してくれた。
良い職人もいるが、そうではない職人もいます。
建物の質を確保するためには、

・ちゃんとした職人に仕事を依頼する
・設計事務所による監理が大切

と、二重のリスク回避が必須です。

「産直の家」では設計事務所の監理で問題が生じずに済すみました。

建物を作る側と発注する側では必ずしも利害が一致しないことがあります。

重要なのは、発注者側の視点に立った専門家が居ることです。
価格だけではない「安心」な家づくりには必要な視点です。　

今回の基礎は、ちょっと変わった基礎を採用しています。

ここは、地盤が悪く、杭を打つとかなりの金額になります。

そこで、土を取り、その代わり発泡スチロールのような軽い物を埋めるという工法です。

珍しい工法なので、土工事の親方も始めは心配そうでしたが、図面通りにカットされて現場に搬入された発泡材を図面通りに並べる内に

「何か楽しいな♪～おい」

と言いながら、どんどん作業が進めていました。当初２人で３日で考えていた作業でしたが、半日で終わってしましました。

前日まであった深い穴が一気に埋まったので、ずいぶん作業が進んだ感じがします。

土を深く掘るので、まわりへの被害が心配でしたが、ここまで来てちょっと安心です。

ここまでは、土工事の職人さんが親子でやってくれました。

次回からは、鉄筋の工事になります。

「家の直売」現場が始まりました。

まずは土工事（どこうじ）からです。

今回計画している敷地は、東京の下町、墨田区です。

この辺は地盤が悪く、固い地盤は地面の３２ｍ下です。こんな地盤の場合は、一般的には杭を打ちますが、今回は杭を打つよりも安く、しかも地震に強いという工法を採用しました。簡単に言うと、土を取り、その代わりに軽い発泡スチロールのようなものを、掘った穴に入れ、地面にかかる重量を減らすことで、建物を建てても地盤に重さを加えないとう工法です。

地面から、１．８ｍくらい土を掘ります。

ところが、変なものが出てきました。

おが屑です。

さあ、大変だー。設計事務所、構造事務所と打ち合わせをし、おが屑を取ることに、

狭い敷地なのに、ユンボを２台も入れ、おが屑を徹底的に取りました。

おが屑を取るために１日余計にかかりましたが、これで一安心。次の工程に進みます。建物を建てるときは、トラブルは付き物、特に地面の下は掘ってみないと分からないもの。

こういったトラブルの時、対応を間違えると取り返しの付かないことになるが、今回のように、設計事務所＋構造事務所等、施主サイドの専門家が見ていてくれれば、トラブルの影響は最小に抑えられるのだと思います。

ちょっとヒヤッとしましたが、トラブルへの対応を見て安心の家づくりを実感です。

当たり前のようで、当たり前ではない話があります。

家を建てているのは誰でしょうか？

例えば、住宅メーカーの家を建てているのは誰でしょうか？

目の前にいる営業マンや、その上司で無いのは分かりますが、本当に家を建てている人の顔は、なかなか見えません。

実は、住宅メーカーの家を実際に建てているのは、メーカーの従業員ではなく、大工さん達です。その大工さん達と住宅メーカーの間には雇用関係はなく、大工さんは手間請けの仕事として働いているのです。

大工の他に左官、土工事、塗装、防水、電気、給排水、基礎・・・ 約２０業種くらいの職人が手間請けで働いています。

家を建てた人が支払う工事費の何割が、本当に家を建てている彼らに行くのでしょうか？

多分２０００万円の仕事で約１割が住宅メーカーの粗利だとすると、１８００万円が諸経費と直接工事費で、更にその７割くらいが職人に行く額なのではないでしょうか？つまり２０００万円×０．９×０．７＝１，２６０万円です。残りの７４０万円は住宅メーカーに行ってしまうのです。

家を建てる人（施主）も、家をつくる人（職人）も、納得できないのではないでしょうか？職人は、もっと手間代が欲しいと思いますが、安くても継続的に仕事が来るのでしかたがなくメーカーの仕事をしてるのです。

施主も自分が買うものにお金を出しても、本当に物を作る代金ではなく、大きな会社の経費にお金を払っていることに疑問を感じることでしょう。

「産直の家」は、こういった点を見直し、施主が手に入れようとしている家の価値に見合った金額で家を実現し、施主も職人も満足できて結果的にいい家が出来るようにするための試みです。

図面が出来て、見積もりが出てきて、工事金額が予算に納まればいよいよ着工です。

工事金額は、工務店から見積もりを取ったところ３７００万円でしたが、「産直方式」にして２４５０万円になりました。工事費が１２５０万円減りました。

さて、

今日は、地鎮祭の様子を紹介します。地鎮祭は、工事を行うにあたり、神様に工事の安全を祈願するものです。

施主側で用意するものは、①乾杯用コップ、②米（１合ぐらい）、③酒（１升）、④鯛又は乾物（スルメ、昆布、寒天等）、⑤野菜（季節のもの５品くらい）、⑥くだもの（季節のもの３品くらい）、⑦塩（１合ぐらい）、⑧水（コップ１杯）です。

その他、①ささ竹（４本）、②しめ縄、③盛砂は、土工事の職人さんが用意してくれました。

台や、鍬、鋤、鎌などの小道具は、この地域の神社が用意してくれました。

最近は、これら全てがセットになったサービスがあるようですが、今回は昔ながらの方法でやってみました。その方が、神様に気持が伝わるような気がします。

幸い天気も良く、順調に神事が進み、気持の良い地鎮祭ができました。

今まで出席させてもらった地鎮祭は、全てゼネコンや工務店の方が用意してくれて、施主も設計事務所も準備には関わっていませんでした。今回は、こういった事も自分達が家つくりを楽しむつもりで、施主に関わってもらっています。

敷地で一緒に会場つくりをしました。土工事の職人さんが、テキパキと砂山を作ってくれました。いつも誰かがやってくれていたのだろうが、こうやって一緒に会場の設営をしていると一緒に家をつくる一歩が始まっているような気がします。

地鎮祭が始まり、施主の子供達が玉串を供えるとき、職人さんがやりかたを教えてくれます。

無事、式が終わり、神主さんが話してくれた事が印象的でした。「最近の地鎮祭は、施工者側は建設会社やメーカーの営業とか役員とか背広を着た人ばかり、実際に建て物をつくる人は、ほとんど式に出なくなった。今日みたいなのは珍しいですよ」

工事の発注方法の変化が、地鎮祭にも影響しているようです。

１９社からの見積もり

良い建築家が見つかり
お気に入りの家の設計図が出来ました。

次は「産直の家」プロジェクトの第２のポイントです。
建築家が設計した場合、図面ができたら、普通は、

・特定の工務店に見積をしてもらう（特命方式）
・複数の工務店に見積をしてもらう（相見積方式）
のいづれかの方法で見積をとります。

しかし、「産直の家」プロジェクトではここが大きく違います。
見積は、直接、職人や専門業者に見積もってもらいます。
今回は、総勢１９の職人や専門業者に見積もってもらいました。
それぞれまったく別の会社や個人からの見積ですから書式はばらばらです。
一般的な「一括請負」も実は、こう言ったばらばらの見積を工務店の書式に整理しなおしているのです。
そして整理し直すときに係数を掛けて利益を薄く分散しているのです。
ですから、専門業者や職人から出てくるばらばらの書式の見積は、まったくの掛け値なしの本当の値段なのです。これらの合計が「本当の家の値段」なのです。
その結果を報告します。

今回の建物の簡単な概要は
・地上３階建て
・鉄骨造
・述べ床面積３６坪
・屋上庭園付き
・地盤が悪い

かなや設計でのざっくりの概概算では、８０万円～１００万円/坪でしょうか？
２８８０万円～３６００万円とゆうところです。

まず、「一括請負」方式で３社で相見積もりをとりました。
結果は３７００万円～５２００万円でした。これだけでもずいぶんと差があります。今までの方法であれば３７００万円を３６００万円に調整して、着工というところでしょう。一番高い見積から見ればかなり安くなっています。これは設計図を施主側がつくって相見積もりを取った効果です。


さて、ここから話の核心になります。
次は、１９の専門業者や職人から直接見積もりを取りました。
その結果、見積り額の合計は２４５０万円でした。
同じ建物なのに、見積額の開きは２４５０万円～５２００万円
まさかこんなに違うとは、私も、正直言って驚きました。
工事をする人への頼み方の違いだけで倍以上も値段が違うとは。
この価格差の秘密のひとつとして消費税もあります。「一括請負方式」では、各専門業者の見積を合計したものに更に工務店の消費税が掛かっているのです。
今回の「人と人」プロジェクトはこの消費税は掛かりません。２０００万円の家なら、丸丸１００万円も違うのです。大きいですね。
今の世の中、ちょっとづついろんな経費や税金などを掛けるものだから、最終消費者に出てくる値段と、元々の値段に大きな差が出てしまうのです。
例えるなら、コピー機の固定倍率で「１４１％拡大」というのがあります。これを２回行うと１４１％×１４１％の拡大コピーで約２倍になります。
家の値段も、重層下請により、それぞれに業者に掛かる消費税、「一括請負」をする元請業者による掛け率を重ねることにより、拡大コピーのような状態になっているのではないでしょうか？
そんな無駄を無くすため「家を建てたい人」と「家を建てる人」が直接契約して、本当の値段で家を建てる方法が有効なのです。
ちなみに、拡大コピーの逆で縮小コピーで、７１％×７１％と、縮小すると約半分になります。今期は、拡大しすぎた値段を縮小する試みです。

人と人がつくる「産直の家」プロジェクト

では、まずは誰に相談するのでしょうか？
普通は、住宅が欲しいときに相談するのは
・住宅メーカー
・工務店
・不動産会社
等の会社ですが、こういった所に相談する問題点を知っていますか？

まず、最適な提案ができないことに問題があります。
特に住宅メーカーの建物は、これから建てようとする人に最適な提案は不可能なのです。
たとえば、構造の種類のことについて言うと。
ある住宅メーカーではツーバイフォーの住宅が得意です。しかし、計画の始めの段階で構造形式を決定することは出来ません。なぜなら計画を考える内に、色々な希望が出てきます。その希望をかなえるために最適な構造形式を決めることになるからです。
旅行を例に説明すると、「さあ旅行に行こう！」というとき、「どこに行こうか？」と悩みます。「移動手段は何を使うか？」は、行く所に最適な移動手段を選びます。先に京都に行こうと考えて、それから新幹線を使おうと考えるのが普通ではないでしょうか？
つまり、先に構造方法が決まるのは「旅行に行こう」と考えて「まず新幹線に乗ろう」と移動手段を先に決めてしまうようなものです。
このことは、構造方法だけではなく、断熱方法、冷暖房方法、等々いろんな部分について言えることです。ですから、住宅を建てるとき先に住宅メーカーを決めるのはとっても不自然なことなのです。構造、断熱、冷暖房、仕上げ等は住宅のことを考える中でだんだんと決まっていくことなので、最初から規格化され工法が決まっている住宅メーカーでは対応が出来ないのです。

そして、適正な価格ではないことが問題です。
分厚い見積書があってもっともらしく項目がでているが、
１．必要な項目なの？
２．単価は適正なの？
３．消費税が高いと思いませんか？
　　　消費税がなければいいのに
４．一般管理費って何？
５．現場管理費って何？
等の疑問があります。これらの疑問が重なり、見積全体が中身の見えないブラックボックスになっているのです。しかし、これらブラックボックスに対して説明を求めると、もっともらしい答えが帰ってきますが、本当のことは決して言ってくれません。
単価を水増ししていても、一般の人にはわからないので、全体にうまく利益を散らしているかも知れません。

これらの問題を解決する方法として、
自分で設計をして直接、職人や専門業者に頼むという方法があります。
効果は絶大、
建てたい住宅に最適な、構造、断熱、仕上げを自由に選べます。
そして、適正な価格で建てることが出来ます。
消費税も節税できます。
しかし、建築の技術も業界の慣習も、法律も理解していないのにどうやって進めれば良いのでしょうか？
建築家を使うことです。
建築家は、住宅を建てようと思う人の代理人です。あっち側、こっち側で考えると、

建築家はこっち側の人です

こっち側の専門家がいれば、希望がかなうように設計をして専門業者に適正な価格で、直接頼むことが可能です。
しかも、この方法なら、工事費全体に消費税がかかりません。

家を建てるときに悩むポイントは建築家を選ぶことです。
では、どういった建築家を選べばよいのでしょうか？
まず、ここで言う発注方法を理解している建築家でなければなりません。
そして、
総合的な技術力があり、デザインが出来て、話やすい人が良いのではないでしょうか。
周りにそんな建築家がいれば迷わず相談してみてはいかがですか？

<a href="http://k-sekkei.net">建築家　金谷直政</a>